Violación de linderos y permisibildiad municipal

Hay una regla universal de convivencia que establece “donde terminan tus derechos, empiezan los del prójimo”. Con frecuencia se suscitan discusiones entre vecinos, porque alguno de ellos no establece una separación prudente de las paredes exteriores de su casa, respecto a los linderos de su solar, incluyendo la parte frontal de dominio público; hay casos en que se construye sobre la limítrofe; y en otros hasta invaden la propiedad contigua.

Existe una evidente contradicción entre la Ley 675 de 1944 sobre Urbanizaciones, que en su artículo 13 establece que "Las edificaciones no podrán realizarse, en los barrios residenciales, a menos de tres metros de la alineación de las aceras ni a menos de tres metros entre sus lados laterales y los linderos del solar por esos lados"; y el Código Civil Dominicano.

En sus artículos 676 y siguientes, el código de marras establece que "El propietario de una pared no medianera, pero contigua de una manera inmediata a la propiedad de otro, puede practicar en ella claraboyas o ventanas con rejas. Estas ventanas deben estar provistas de enrejado, cuyas barras estén separadas entre sí a 10 centímetros, y un bastidor de cristal fijo. Estas claraboyas o ventanas no pueden abrirse sino a 2.60 metros por encima del piso al que se quiere dar luz, si es el cuarto bajo; y a 1.90 metros de los pisos superiores".

Los ayuntamientos municipales y del Distrito Nacional, a través de sus respectivos  departamentos de Planeamiento Urbano, regulan, previa ordenanza municipal, la separación que debe guardar una edificación, tanto desde la acera, sus laterales, así como posterior; la separación varía conforme al tipo de construcción de qué se trate; y fluctúan entre 1.50 y 4.80 metros. En el caso del Distrito Nacional, una vivienda de uno a tres niveles, debe separarse 3.00 metros de la acera frontal y 1.50 de cada lado del lindero.

En los municipios del interior, en algunos casos por ignorancia de los regidores o falta de asesoría jurídica y técnica, en otros casos, lo hacen de manera deliberada para obtener beneficios personales del caos y desorden; se aprueban proyectos de urbanizaciones cuyos solares son de apenas 200 metros cuadrados (10 metros de frente por 20 de fondo). Las calles apenas tienen de 6 a 8 metros de ancho; más una acera peatonal de 1.00 metro para cada lado.

Esos proyectos son aprobados a vapor – como si se tratase de una mujer embarazada de 8 meses, en la que hay que intervenir por cesárea ante la amenaza de que si se esperan los 9 meses reglamentarios, podría fallecer ella o el niño – porque en vez de dejar los espacios de área verde e institucional, para un parque o instituciones públicas que establece la ley, los regidores reciben a título personal, uno o dos solares percápita, a cambio de levantar sus dos mano para aprobarlos, convirtiéndose en feroces defensores de esos proyectos, aún no cumplan ni con los requisitos más elementales.

En un solar o lote con 10 metros de frente, en que se deba dejar un mínimo de 1.50 metros de ambos lados, nos quedaría un ancho útil de apenas 7.00 metros; una marquesina para 2 vehículos precisa de un ancho mínimo de 5.30 metros, por lo que se haría infuncional una vivienda de un nivel sometida a estas limitaciones, con un área de construcción inferior a 100 metros cuadrados.

La Ley 675-44 sobre Urbanizaciones, establece que los solares deberán tener un ancho mínimo de 20 metros cuando se trate de calles secundarias; y 30 metros cuando fuese una avenida; el ancho de las calles internas debe ser de no menos de 14 metros; y 25 metros cuando se trate de una avenida. Dispone además, un ancho para la acera peatonal de 1/5 del ancho de la calle, para ambos lados; y 1/4 del ancho de la avenida para cada uno de sus laterales. Si los ayuntamientos hiciesen valer estos parámetros en sus ordenanzas, o la dirección de Mensuras Catastrales no aprobase esas lotificaciones, no existiese la necesidad de violar el lindero.

De igual manera, la Ley 368-22 sobre Ordenamiento Territorial y Uso de Suelos, clasifica el terreno entre: urbano, urbanizable y no urbanizable, para aquellos municipios que cuentan con un Plan Municipal de Ordenamiento Territorial (PMOT); y en urbano y no urbano para los que carecen de dicho plan. Muy pocos municipios de este país cuentan con dicho PMOT; y aquellos que lo contienen en su ordenamiento jurídico, es porque lo concibieron antes de la promulgación de la referida ley.

Los ayuntamientos municipales deben crear ordenanzas para regular los parámetros bajo los cuales deben ser aprobadas las urbanizaciones, tomando como referencia los mínimos exigidos por la Ley 675 sobre la materia y la 368-22, con lo que garantizaremos a las futuras generaciones, una ciudad planificada, en donde cada urbanización disponga de espacios para esparcimiento y su correspondiente área institucional, exigiendo a sus desarrolladores la instalación de los servicios básicos, tales como: calles afirmadas, contenes, energía eléctrica, agua potable y alcantarillado sanitario.

No vemos a ninguna empresa constructora de proyectos de viviendas, ofreciendo al público un hermoso residencial, en donde construyan las edificaciones y las entreguen a sus adquirientes a nivel de bloques sin pañetar. Si esa práctica no ocurre con las edificaciones, tampoco debe producirse con las urbanizaciones. Quien tenga una finca y pretenda desarrollar en ella un proyecto de urbanización, que lo haga serio o deje su terreno para fines agrícolas como ha estado siempre. Las urbanizaciones para barrios obreros que se establecen como excepción, deben ser desarrolladas en barrios marginales y zona rural.

El autor es consultor inmobiliario; y director Planeamiento Urbano ayuntamiento San Juan de la Maguana.