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Cuando compramos un inmueble (casa o apartamento) dentro de un proyecto de fideicomiso (Ley 189-11), sin ninguna asesoría firmamos un contrato dando aquiescencia a todos los caprichos del promotor y la fiduciaria, enfrentándonos a partir de ese momento a todas las inclemencias y adversidades; una fiduciaria que en teoría debe fungir como "un buen padre de familia", en la práctica no es mas que una irresponsable cuyo único objetivo es percibir los honorarios contractuales del fideicomiso de que se trate, abandonando a su suerte a los fideicomisarios o beneficiarios finales de esos proyectos.
He sabido de cientos de adquirientes de viviendas en proyectos habitacionales de fideicomisos, que cuando les entregan el título de propiedad y el acto de venta, se dirigen a la Dirección de Impuestos Internos (DGII), y les cobran el 3% de impuesto de transferencia. Estamos hablando, que un apartamento cuyo precio sea de 4 millones de pesos, le cobran RD$120,000.00 (ciento veinte mil pesos), cuando en realidad, no debe pagar ni un solo centavo. ¿Quién debe orientar al propietario? la fiduciaria gratuitamente o contratar los servicios de un asesor inmobiliario.
El párrafo I, artículo 46 de la Ley 149-11, establece que "Una vez conformado el patrimonio fideicomitido y transferidos los bienes y derechos que componen el mismo, el traspaso ulterior de éstos como consecuencia de una sustitución del o de los fiduciarios, o bien por la restitución de los bienes fideicomitidos al o a los fideicomitentes, o el traspaso a los fideicomisarios según aplique, estará exento de todo tipo de impuesto, incluyendo impuestos sobre la renta, sobre las ganancias de capital, a la transferencia de bienes industrializados, al valor agregado y cualquier otro impuesto de transferencia o de registro". En este caso, no discrimina si es o no primera vivienda, hasta el año 2019, en que sí lo hace.
El artículo 131, párrafo III, de la Ley 189-11 sobre Fideicomisos, modificado por las leyes 195-19 y 338-21, establecen que "Los adquirientes de primera vivienda a través de Fideicomisos de Vivienda de Bajo Costo debidamente acreditados por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), quedarán exentos del pago del impuesto de transferencia para el traspaso de bienes inmuebles, al momento de completar el pago de su inmueble". A partir del año 2019, se condiciona la exención del impuesto de transferencia, a que se trate de la primera vivienda.
De similar manera, conforme a la Ley 173-07 sobre Eficiencia Recaudatoria, no pagan impuesto de transferencia, las viviendas y solares con un precio inferior a RD$2,129,300.00, que hayan sido adquiridos mediante financiamiento de un banco comercial, asociación de ahorros y préstamos o una cooperativa. Este precio del inmueble de qué se trate, será tomado como referencia el mayor entre el acto translativo o el de la base de datos de la DGII.
Es importante recordar a quienes sí están compelidos a cumplir con el pago del impuesto de transferencia inmobiliaria, que una vez suscrito el contrato, disponen de 6 meses para someterlo por ante la DGII; vencido este plazo, la carga por intereses moratorios es más leonina que un prestamista del "módico 20″ en el pasado siglo. Una persona que haya comprado un apartamento de 5 millones en el año 2008 y no haya pagado los RD$150 mil en el plazo establecido, hoy tendría que pagar a la DGII, RD$1,726,000.00 por esa transferencia.
