“La vivienda constituye la base de la estabilidad y la seguridad de los individuos y las familias. Es el centro de nuestra vida social, emocional y a veces económica y debería ser un santuario donde vivir en paz, con seguridad y dignidad.”
La vivienda es un bien esencial que se ha vuelto difícilmente accesible para sectores cada vez más amplios de la población. A esta situación han contribuido diversos factores, incluyendo la adopción de decisiones legislativas inadecuadas a lo largo de varias décadas.
Factores Contribuyentes
· Restricción de la Libertad Contractual: Las decisiones legislativas han restringido la libertad contractual, especialmente en materia de arrendamientos de vivienda, lo que explica el déficit crónico de viviendas de alquiler. Asimismo, estas restricciones también afectan los préstamos hipotecarios, dificultando la financiación para la adquisición de viviendas.
· Obstáculos Procesales: Existen crecientes obstáculos procesales que impiden a arrendadores y financiadores hacer efectivos sus derechos frente a deudores incumplidores.
· Ausencia de Gasto Público en Vivienda Social: Durante las dos últimas décadas, ha habido una casi absoluta ausencia de gasto público destinado a vivienda social.
· Pérdida de Poder Adquisitivo: Los ciudadanos han experimentado una pérdida progresiva de poder adquisitivo, lo que agrava aún más la crisis de asequibilidad de la vivienda.
Estos factores combinados han contribuido a que la vivienda sea menos accesible, afectando negativamente a una proporción cada vez mayor de la población.
Por lo que la pandemia y el posterior retorno de la inflación desencadenaron la peor crisis de asequibilidad de la vivienda en más de una década. Esta crisis se propagó por algunas de las economías avanzadas más grandes y contribuyó a un sentimiento generalizado de enojo y resentimiento respecto a las condiciones económicas.
La asequibilidad se redujo en países como Estados Unidos, Reino Unido, Australia, Canadá, Alemania, Portugal y Suiza. En promedio, la vivienda es menos asequible hoy que durante la burbuja de precios inmobiliarios que precedió a la crisis financiera mundial de 2007-2008, según un conjunto de datos recientes.
La vivienda encabeza las preocupaciones de los hogares, superando temas como la salud y la educación, según encuestas de opinión pública en todo el mundo (Romei y Fleming, 2024). La función clave que la vivienda desempeña en la actividad económica la convierte en una preocupación de primer orden para las autoridades de muchos países.
Causas de la Crisis de Asequibilidad
La crisis de asequibilidad se debe al aumento de los costos de endeudamiento, provocados por la subida de las tasas de interés por parte de los bancos centrales para frenar la inflación.
Al mismo tiempo, la escasez de vivienda y la elevada demanda, propiciada por la formación de nuevos hogares, mantuvieron los precios altos. La coyuntura económica tras la pandemia reveló problemas estructurales que llevaban tiempo gestándose en el mercado mundial de la vivienda.
Medición de la Asequibilidad
La asequibilidad de la vivienda es un concepto crucial pero complejo, especialmente en comparaciones entre países con diferentes mercados de vivienda y estructuras de financiamiento. Tradicionalmente, se utilizan indicadores como la relación precio/ingreso o la proporción del ingreso destinada a la vivienda.
Sin embargo, estos indicadores no abarcan completamente la dinámica del mercado hipotecario ni las características de las unidades residenciales. Junto con mis colegas Nina Biljanovska y Chenxu Fu, desarrollamos un nuevo indicador de asequibilidad de la vivienda basado en hipotecas (Biljanovska, Fu e Igan, 2023).
Este índice se centra en la capacidad de un hogar para efectuar pagos periódicos de la hipoteca sin escatimar en otras necesidades esenciales. Un índice superior a 100 puntos indica mayor asequibilidad, mientras que valores por debajo indican menor asequibilidad.
Impacto de la Crisis Post-Pandemia
Calculamos el índice para 40 países en los últimos 50 años, destacando el súbito deterioro de la asequibilidad en los últimos dos años. En Estados Unidos, la asequibilidad de la vivienda cayó de aproximadamente 150 puntos en 2021 a alrededor de 85 puntos en 2024. En el Reino Unido, el índice disminuyó de 105 puntos en 2021 a poco más de 70 en 2024. Caídas similares se observaron en Austria, Canadá, Hungría, Polonia, Portugal, Turquía y los países bálticos.
Análisis de la Asequibilidad a lo Largo del Tiempo
La asequibilidad de la vivienda ha fluctuado en el último medio siglo. Desde la década de 1970 hasta mediados de la década de 1990, el índice de asequibilidad estuvo por debajo de 100 puntos, lo que denota menor asequibilidad.
A finales de la década de 1990, la asequibilidad mejoró y el índice superó los 100 puntos sistemáticamente, antes de retroceder en la década siguiente. Tras la crisis financiera mundial, la vivienda volvió a ser más asequible hasta el fin de la pandemia. Los factores determinantes de estas tendencias incluyen tasas hipotecarias nominales, ingreso de los hogares y precios de la vivienda.
Limitaciones del Análisis
El índice se centra en la asequibilidad desde la perspectiva de un futuro propietario que desea financiar la compra con una hipoteca, lo que otorga un papel importante a las tasas de interés. Sin embargo, no capta la asequibilidad en otras dimensiones como la propiedad sin hipoteca o el alquiler, ni las diferencias en la distribución del ingreso y entre generaciones. Además, no tiene en cuenta variaciones específicas de los países.
Problemas Estructurales y Regulaciones
Las autoridades deben abordar los problemas estructurales en torno a la asequibilidad de la vivienda. Mejorar la elasticidad de la oferta mediante la eliminación de obstáculos regulatorios es un primer paso crucial.
Diversas normas, como los códigos de construcción, las restricciones de uso del suelo y los requisitos administrativos, controlan la edificación y remodelación de viviendas. Aunque estas normas existen por razones válidas, como mitigar las externalidades negativas y mantener estándares de calidad de vida, a veces pueden ser excesivamente engorrosas y beneficiar principalmente a los fabricantes de materiales.
Falta de Competencia y Oligopolios
Los problemas estructurales también pueden deberse a la falta de competencia en los recursos, la construcción o la venta. Es necesario desmantelar los oligopolios en estos sectores para fomentar una mayor competencia y reducir los precios.
Intervenciones de Política
En algunos casos, se requieren intervenciones de política más específicas. Los gobiernos podrían proporcionar ayudas focalizadas a los hogares de ingresos bajos o a las personas que viven en asentamientos informales. Los incentivos a las empresas de desarrollo inmobiliario para que construyan unidades habitacionales asequibles, como ofrecerles derechos de desarrollo adicionales, también podrían ser efectivos.
Impacto del Cambio Climático y Migración
Las perturbaciones en los mercados de la vivienda tras la pandemia, junto con la incertidumbre política, deberían servir de advertencia para los gobiernos sobre la crisis mundial de asequibilidad de la vivienda. La aceleración del cambio climático y el aumento de los flujos migratorios ejercen una presión adicional sobre la oferta de viviendas y su asequibilidad. Es imperativo que las autoridades aborden estos desafíos con un plan integral y sostenible.
Tendencias de Precios y Asequibilidad
Los precios de la vivienda, que retrocedieron durante la crisis financiera mundial, han vuelto a aumentar significativamente. En la última década, el costo de una vivienda en la mayoría de los países de ingreso alto de la Organización de Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE) ha aumentado un 37% en términos reales.
Este aumento ha tensionado las relaciones intergeneracionales, ya que preocupa más a los jóvenes que aún no han accedido al mercado inmobiliario que a sus progenitores. En promedio, el 60% de los encuestados de la OCDE de entre 18 y 39 años manifestó preocupación por la asequibilidad de los precios de la vivienda, frente al 38% en el grupo de entre 55 y 64 años.
Propiedad y Alquiler de Viviendas
Los contrastes en la proporción de propietarios de viviendas se deben a diferencias en la asequibilidad, así como a factores históricos y culturales. Los índices más altos de propiedad de viviendas se observan en los antiguos países comunistas de Europa oriental, como Rumanía, donde el 94% de los ciudadanos son dueños de sus viviendas. En Suiza, esta cifra es de apenas el 5%.
En promedio, en los países de la OCDE, el 16% de los ciudadanos alquilan viviendas de propietarios privados. Para los más pobres, el alquiler puede ser inasequible. En Colombia, el 82% de los arrendatarios en el quintil más bajo de ingresos destinan más del 40% de sus ingresos al alquiler. Además, el mercado colombiano de alquiler de viviendas es uno de los menos regulados.
Impacto de las Tasas de Interés
Con las tasas de interés más altas, los propietarios de viviendas que aún están pagando sus hipotecas también enfrentan dificultades. En Colombia y Luxemburgo, más de la mitad de los propietarios más pobres destinan al menos el 40% de sus ingresos a pagar la hipoteca.
Perspectivas Futuras
El índice de asequibilidad no aborda plenamente la sostenibilidad de la propiedad de la vivienda ante shocks de tasas de interés e ingresos. Es posible que la asequibilidad mejore sin una caída acusada de los precios de la vivienda, mediante una disminución de las tasas de interés hipotecarias.
Sin embargo, esto puede tener un impacto limitado, dado que las variaciones en las tasas hipotecarias causaron solo una cuarta parte de las fluctuaciones de la asequibilidad en las últimas cinco décadas. Las autoridades macroeconómicas pueden aumentar las probabilidades de un escenario favorable guiando a sus economías hacia un aterrizaje suave.
Por lo que las autoridades deben estar a la altura del desafío de hacer que la vivienda vuelva a ser asequible de manera sostenible. Esto implica abordar problemas estructurales, fomentar la competencia, implementar políticas específicas y tener en cuenta el impacto del cambio climático y la migración.
Solo así se podrá lograr una solución integral a la crisis de asequibilidad de la vivienda para garantizar el acceso a una vivienda digna y accesible para todos es un paso clave hacia la construcción de una sociedad más justa y equitativa.
“La crisis de la vivienda asequible no puede ser resuelta con soluciones a corto plazo, sino con una visión integral que garantice un acceso justo y equitativo a un derecho tan fundamental como es la vivienda.”
