Los solares municipales no se venden

“Los bienes de los municipios son de dominio público o patrimoniales” (art. 178, Ley 176-07). Los primeros son de uso colectivo: parques, calles y áreas verdes en las urbanizaciones. Los patrimoniales, en cambio, son aquellos que no están destinados directamente al uso público, como las plazas comerciales, los mercados, los mataderos o los lotes de terrenos baldíos. De estos últimos es que hablaremos.

Cuando un ayuntamiento otorga a una persona un contrato de arrendamiento sobre un solar, el arrendatario queda obligado a pagar durante toda la vigencia del contrato el monto establecido, equivalente al 5% del valor del terreno, dividido en 12 cuotas mensuales. Dicho contrato no puede exceder los 20 años, y el precio de referencia siempre será el fijado por la DGII o el Catastro Nacional. Este tipo de contrato recibe el nombre de enfiteusis.

Mientras se cumpla con los pagos, la relación entre el ayuntamiento y el arrendatario puede durar indefinidamente. Pero hay algo que debe quedar muy claro: ese solar nunca será propiedad del arrendatario, salvo que lo compre directamente al municipio, pagando el valor justo que tenga tasado la DGII o la Dirección de Catastro Nacional. La ley prohíbe expresamente que los ayuntamientos donen sus bienes a particulares.

“Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán cederse gratuitamente salvo a entidades o instituciones públicas y para fines que redunden en beneficio de los habitantes del municipio, así como a las instituciones privadas de interés público sin fines de lucro” (art. 82, párrafo, Ley 176-07). En otras palabras, aun si el municipio quisiera favorecer a alguien con una donación, la ley limita ese gesto. Solo existe una excepción: que lo haga a través de una entidad pública o privada de interés público.

El viejo refrán dice: quien compra mal, paga dos veces. Y en el caso de los bienes municipales, esa advertencia aplica con más fuerza. Hay personas que se atreven a vender estos inmuebles, lo cual es un error grave. Lo único que un arrendatario puede ceder es su derecho como tal, y para que esa cesión tenga validez debe contar con la autorización previa del ayuntamiento. Los notarios, por su parte, están obligados a certificar que este requisito se cumpla; de lo contrario, el nuevo contrato no tendrá ningún valor y no será oponible al municipio.

Por esa misma razón, cuando un tasador evalúa un inmueble levantado en un solar municipal, solo toma en cuenta las mejoras —la construcción—, nunca el terreno, porque este pertenece al ayuntamiento. Quien compra un local o solar municipal termina pagando tres veces: primero, el precio de la cesión del derecho de arrendatario; segundo, la renta mensual que debe pagarle al municipio; y tercero, si quiere adquirirlo de manera definitiva, el valor actualizado que le fijen la DGII o el Catastro Nacional.